Projektentwicklung

Abreißen, sanieren oder neu bauen?

Ein Beispiel: Familie König besitzt ein Mehrfamilienhaus am Rande der Großstadt sowie fünf Eigentumswohnungen, die sie aus steuerlichen Gründen vor 1990 erworben hat. Herr König erbt nun von seiner Tante einen Garagenhof mit 80 Garagen inklusive einer inzwischen aufgegebenen Kfz-Werkstatt, außerdem noch ein Einfamilienhaus mit Anwesen sowie eine Penthouse-Wohnung. Der Immobilien-Wert der Familie König beläuft sich nach der Erbschaft auf insgesamt 4 Millionen Euro.

5 Eigentumswohnungen: 475.000,-
+ Mehrfamilienhaus: 2.100.000,-
+ Garagenhof: 625.000,-
+ Einfamilienhaus & Anwesen: 700.000,-
+ Penthouse-Wohnung: 100.000,-
= 4.000.000,-


Dem stehen derzeit Mieterträge in Höhe von 130.000 Euro netto gegenüber abzüglich Hypothekenzinsen mit einer Summe von 35.000 Euro, so dass der Familie König Mieteinnahmen von 95.000 Euro zur Verfügung stehen. Dies entspricht einer Rendite von 2,4 Prozent.

Nach unserem Immobiliencheck unterbreiten wir der Familie König folgenden Vorschlag:

Die Penthouse-Wohnung wird für 110.000 Euro verkauft und verschwindet somit aus dem Immobilienbestand der Familie. Durch den erzielten Verkaufspreis kann die Familie König nun selber in das von der Tante geerbte und mit 30.000 Euro renovierte Einfamilienhaus einziehen und somit ihren Lebensstandard heben. Das Mehrfamilienhaus wird für 80.000 Euro gründlich renoviert und verschönert, was eine Mieterhöhung gegenüber den Mietern zulässt.
Für den Garagenhof wird ein Antrag auf Baugenehmigung und Teilung in mehrere Parzellen gestellt. Ein Grundstück kann sogar schon vor Genehmigung der Stadt verkauft werden. Familie König baut sich von diesem Geld ein Mehrfamilienhaus auf dem Anwesen der Tante, völlig lasten- und darlehensfrei. D.h., die anfallenden Mieterträge stellen reine Einnahmen dar.

Mit den beiden übrigen Grundstücken, die mittlerweile Bauland geworden sind, hat Familie König keine Eile. Mit der weiteren Vorgehensweise und Planung wollen Sie zwei Jahre abwarten, bis der Grundstückswert schätzungsweise um das Zweifache steigt.

Bei diesem Szenario kann Familie König eine Ertragssteigerung auf 260.000 Euro erzielen, dies entspricht einer Rendite von 6,5 Prozent.

Unser Vorgehen:

Ermittlung eines aktuellen Verkehrswertgutachtens des Penthouse

  • Steuerung des Verkaufs der Penthouse-Wohnung durch einen ortsansässigen Makler
  • Überprüfung und Kontrolle des Verkaufsvertrags
  • Ermittlung der Schäden und der damit verbundenen Kosten der Renovierungsarbeiten des Mehrfamilienhauses
  • Übernahme der „Bauleitung“ zur Beseitigung der Schäden
  • Durchführung der Mietergespräche zur Aktualisierung der Mietverträge und Erhöhung der Mieten
  • Verhandlungen mit den Banken bezüglich der fünf Eigentumswohnungen, um die Darlehensverhältnisse neu zu ordnen
  • Ermittlung der steuerlichen Situation (Steuerberater) und Bewertung der Wohnungen
  • Planung und Bau (Statiker/Architekt) eines Mehrfamilienhauses auf dem geerbten Anwesen
  • Benennung von geeigneten Handwerkern für die Renovierungsarbeiten
  • Durchführung einer Standortanalyse der Grundstücke, um die Möglichkeiten der zukünftigen Nutzung auszuloten
  • Steuerung des Baugenehmigungsverfahrens
  • Vermarktung der Grundstücke und Planung der Häuser
  • Durchführung der Baumaßnahmen über beauftragte Bauunternehmer.


Dabei war unser „Schalten und Walten“ für Familie König zu jedem Zeitpunkt transparent. Damit die Renditeoptimierung auch in Zukunft gewährleistet ist, bieten wir unseren Kunden ein jährliches – selbstverständlich kostenneutrales – Nachgespräch an, um eine Erfolgskontrolle auch über Jahre hinaus zu gewährleisten.